"Моргеж" гэсэн нэр томъёог МЭӨ гурван зуунд Грек улсад нэвтрүүлсэн. Энэ нь зээлдэгчийн өмнө хариуцагч өөрийн газартай хариуцлага хүлээх ёстой гэсэн үг юм. Дотоодын хууль тогтоомжид ийм үзэл баримтлал нь өнгөрсөн зууны 90-ээд оны эхээр гарч ирсэн. Орчин үеийн Орос улсад моргежтэй холбоотой үүссэн харилцааг 2017 оны 11-р сарын 25-ны өдөр нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан "Ипотекийн зээлийн тухай (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа)" хуулиар зохицуулдаг.
Энгийн үгээр моргежийн зээл
Ипотекийн зээлийн өөр нэг нэр бол үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа юм. Энэ бол үүрэг гүйцэтгүүлэгч үл хөдлөх хөрөнгө болох барьцааны үнээс нэхэмжлэлийг хангуулах давуу талыг зээлдэгчид олгох үед үүрэг хариуцлагаа баталгаажуулах арга замын нэр юм. Эдгээр харилцааны тогтолцоонд өр төлбөр барьцаалагчийн үүрэг гүйцэтгэдэг бол зээлдүүлэгч нь барьцаалагчийн үүрэг гүйцэтгэдэг.
Хамгийн ерөнхий тохиолдолд моргежийн зээл нь янз бүрийн төрлийн мөнгөний үүргийн баталгаа болж өгдөг. Үүний зэрэгцээ моргежийн гэрээг байгуулах үед үүрэг хариуцлага аль хэдийн байж болох бөгөөд ирээдүйд үүсч болзошгүй гэж үзэж байна. Одоогийн байдлаар моргежийн зээл нь иргэдэд зээл, зээл олгох чиглэлээр хөгжиж байна.
Хуулийн дагуу болон моргежийн гэрээний дагуу моргежийн зээл үүсч болно. Хуулийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах ажил гүйлгээг худалдан авагч төлбөрийг нь бүрэн төлөхгүйгээр хийх тохиолдолд барьцаа үүснэ. Энэ тохиолдолд худалдагч нь барьцаалагчийн үүрэг гүйцэтгэдэг бөгөөд худалдан авагч нь барьцаалагчийн үүрэг гүйцэтгэдэг. Гэрээний дагуу моргежийн зээл нь хоёр ба түүнээс дээш талуудын хооронд бичгээр гүйлгээ хийхийг хэлнэ. Ийм гэрээний дагуу өмчлөгч буюу объектын эдийн засгийн менежментийг хууль ёсны дагуу гүйцэтгэж буй этгээд барьцаалагч болдог.
Үл хөдлөх хөрөнгийн моргежийн тухай хуулийн үндсэн заалтууд
Ипотекийн зээлийн тухай хууль эрх зүйн харилцаанд оролцогч талууд хоорондоо тохирох гэрээг байгуулдаг болохыг тогтоожээ. Энэхүү баримт бичгийн нөхцлийн дагуу талуудын аль нэг нь (үүрэг хариуцагч) мөнгөн нэхэмжлэлийг хангах эрхтэй. Тэдний эх үүсвэр нь барьцааны зүйл болох объектын өртөг юм. Хариуцагчийн эзэмшиж, ашиглаж байгаа эд хөрөнгөтэй холбоотойгоор гэрээг байгуулав.
Дээрх гэрээ нь барьцааны зарчмуудыг хэрэгжүүлж буй моргежийн эрх зүйн харилцааг үүсгэж байна. Хуулийн дагуу аж ахуйн нэгж, орон сууц, барилга байгууламж, газрын талбайг эргэлтэд оруулахыг зөвшөөрдөг тул эдгээр объекттой холбоотойгоор барьцаалах боломжтой.
Зээлийн гэрээ эсвэл зээлийн гэрээний нөхцлийн биелэлтийг хангах зорилгоор моргежийн зээлийг байгуулах боломжтой. Үүрэг нь худалдан авах, худалдах, гэрээ байгуулах, түрээслэх, гэмтээх зэрэг баримтаас үүдэлтэй байж болно.
Ипотекийн (барьцааны) тухай хууль нь хариуцагч, зээлдэгч хоёулаа хуулийн этгээд бол нягтлан бодох бүртгэлийн хэрэгцээг танилцуулж байна.
Гэрээний сэдэв нь үндсэн өрийг бүрэн эсвэл талуудын тохиролцоогоор тогтоосон хэсэгт төлөхийг баталгаажуулах ёстой. Хэлэлцээр байгуулснаар гэрээний талууд хүү төлөх нөхцөлийг тавьж болно. Хуулиар нэхэмжлэлийн төлбөрийг бөөн дүнгээр төлөх боломжийг тогтоожээ; энэ нь гэрээнд заасан үүргээс хэтэрч болохгүй.
Хуульд бусад төлбөрийг тооцох бөгөөд үүнд дараахь зүйлс орно.
- хохирлын нөхөн төлбөр;
- торгууль;
- гэрээний нөхцлийг зөрчсөн тохиолдолд торгууль;
- хууль ёсны зардлыг нөхөн төлөх;
- объектыг хэрэгжүүлэх зардлын нөхөн олговор.
Зээлдүүлэгч эд хөрөнгийн бүрэн бүтэн байдлыг хадгалахыг хүсч, түүнийг бүрэн арчлах, хамгаалахад мөнгө зарцуулах шаардлагатай болдог. Энэ тохиолдолд тэрээр барьцаалагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн улмаас гарсан зардлыг нөхөн төлөх эрхтэй.
Гэрээний сэдэв болж болох объектын ангиллыг моргежийн тухай хуулиар тогтоодог. Иргэний хуулийн дагуу тогтоосон журмын дагуу бүртгүүлсэн эд хөрөнгийг моргежийн гэрээний дагуу барьцаалж болно.
Ипотекийн зээлийн гэрээний сэдэв
Моргежийн гэрээний сэдэв нь дараахь байж болно.
- газрын талбай;
- барилга, байгууламж, аж ахуйн нэгж, бусад капиталын барилга байгууламж;
- тусгаарлагдсан өрөө болох орон сууцны барилга, орон сууц, тэдгээрийн эд анги;
- гараж, зуслангийн байшин, цэцэрлэгийн байшин, бусад хэрэглээний барилга байгууламж;
- нисэх онгоц, усан онгоц, сансрын объектууд.
Зарим тохиолдолд моргежийн тухай хууль нь газар олголттой шууд холбоотой орон сууцны барилгыг гэрээний сэдэв гэж үзэх боломжийг олгодог. Хэрэв төрийн өмч хуваагдаагүй талбайн бүртгэлгүй бол энэ нь моргежийн эрх зүйн харилцаа үүсэхэд саад болж чадахгүй.
Иргэний хууль, моргежийн зээлийн тухай хуульд зааснаар гэрээний сэдэв болох зүйл, түүний дагалдах хэрэгсэл нь нэгдмэл бүхэл бүтэн зүйл юм. Тиймээс, талуудын тохиролцсоноор өөрөөр тогтоогоогүй бол дагалдах хэрэгсэл нь ерөнхий барьцааны нэг хэсэг болно. Гол зорилгоо өөрчлөхгүйгээр хувааж болохгүй зүйл нь гүйлгээний бие даасан субъект байж чадахгүй.
Гэрээг барьцаалагчид тавигдах шаардлага нь гэрээний зүйл болох эд хөрөнгө нь түүний өмчлөлд байх ёстой, эсвэл дор хаяж эдийн засгийн харьяалалд байх ёстой. Хэрэв объектыг эргэлтээс эргүүлэн татсан эсвэл үүнээс нэхэмжлэл гаргаж болзошгүй бол ийм өмчтэй нэхэмжлэлийн аюулгүй байдлыг зөвшөөрөхгүй. Үүнтэй ижил зүйлийг хувьчлах боломжгүй үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд хамаарна.
Ипотекийн зээлийн тухай хуулийн дагуу түрээслүүлэгч эсвэл тухайн объектыг эдийн засгийн менежментийн эрхээр ашиглаж байгаа этгээдийн зөвшөөрөлтэй бол гэрээний сэдэв нь түрээслэх эрх байж болно.
Гэрээ байгуулах үед дундын дундын өмчлөлд байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааг бүх хууль ёсны өмчлөгчид зөвшөөрсөн тохиолдолд байгуулж болно. Ийм зөвшөөрөл бичгээр байх ёстой. Дундын өмчлөлийн хувьд тухайн этгээд өөр өмчлөгчөөс зөвшөөрөл авалгүйгээр өөрт хамаарах үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаалах эрхтэй.
Моргежийн гэрээний агуулга
Барьцааны гэрээнд дараахь зүйлийг тусгасан байна.
- моргежийн гэрээний сэдэв;
- ийм сэдвийн үнэлгээ;
- гэрээний мөн чанар;
- үүргийн гүйцэтгэлийн хэмжээ ба хугацаа.
Ипотекийн гэрээг иргэний эрх зүйн ерөнхий дүрэм, зарчмын дагуу байгуулдаг. Баримт бичиг нь гэрээний сэдэв, түүний үнэлгээ, үүргээ биелүүлэх бусад чухал цэгүүдийн талаархи мэдээллийг агуулсан байх ёстой. Талууд үл хөдлөх эд хөрөнгөөс хураамж авах боломжийг бүрдүүлсэн тодорхой нөхцлүүдийг баримт бичигт тусгаж болно. Энэ мэдээллийг тусдаа гэрээ хэлбэрээр гаргахыг зөвшөөрдөг.
Ипотекийн гэрээнд объектын нэр, байрлаж буй газрыг агуулна. Баримтанд заасан тодорхойлолт нь объектыг танихад хангалттай байх ёстой. Тухайн объект нь зээлдүүлэгчийн харъяалалд үндэслэсэн эрхийг мөн баримт бичигт тусгасан болно. Хэрэв сэдэв нь түрээсийн гэрээ юм бол хугацааг нь зааж өгөх шаардлагатай.
Гэрээний сэдвийн үнэлгээг талуудын боловсруулсан гэрээгээр тодорхойлж, мөнгөн дүнгээр өгнө. Баригдаж байгаа барилгын объектын үнэлгээг зах зээлийн үнээр нь хийдэг.
Моргежийн зарим шинж чанарууд
Ипотекийн зээлээр барьцаалагдсан үүргийг үүссэн үндэслэл, тогтоосон хугацаатай хамт гэрээнд тусгасан болно. Гэрээнд мөнгөний үүргийн хэмжээг дараа тогтооно гэж заасан байж болно; энэ тохиолдолд үүргийн хэмжээг тодорхойлох нөхцлийг зааж өгөх шаардлагатай.
Хэрэв талуудын тохиролцсоны дагуу нэхэмжлэлийг хэсэгчлэн хэрэгжүүлэх боломжтой бол төлбөрийн нөхцөл, давтамжийг гэрээнд оруулах ёстой. Хэрэв төлбөрийн дүнгийн тодорхой хэмжээг тогтоогоогүй бол тэдгээрийг тодорхойлох нөхцлийг зааж өгөх шаардлагатай.
Моргежийн зээлийг заавал улсын бүртгэлд хамруулна. Энэ нь холбогдох улсын бүртгэлд бичилт хийсэн үеэс л хүчин төгөлдөр болно. Бүртгэлээс авсан хуулбар дээр үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тэмдэглэл нь өмчлөгчийн энэ буюу тэр эд хөрөнгийн эрхийн дарамт хэлбэрээр тусгагдсан болно.
Үл хөдлөх хөрөнгийн моргежийн онцгой тохиолдол бол орон сууцны моргеж юм. Энэхүү барьцааны хэлбэр нь орон сууц худалдан авч буй иргэдийг дэмжихэд чиглэсэн засгийн газрын хөтөлбөрүүд хэрэгжиж эхэлсний дараа өргөн тархсан юм. Энэ төрлийн моргежийн гэрээний дагуу барьцаалуулагч нь хүлээн авсан санхүүгийн үүргээ баталгаажуулах үүднээс уг орон сууцыг барьцаалдаг. Орон сууцны ипотекийн гэрээнд зээлдэгч ба орон сууцны өмчлөгч гарын үсэг зурдаг. Гэрээний бүртгэлийг ажлын тав хоногоос хэтрэхгүй хугацаанд явуулна.
Моргежийн гэрээ байгуулснаар даатгал
Зээлдүүлэгч нь барьцаанд хүлээн авсан эд хөрөнгө нь хариуцагч санхүүгийн үүргээ бүрэн биелүүлэх хүртэл аюулгүй байсан гэдгийг амин чухал сонирхдог. Тиймээс моргежийн зээлийн сэдвийг болзошгүй хохирол, хохирлын эрсдлээс даатгуулахаар хуульд заасан байдаг. Ийм даатгал заавал байх ёстой. Банкууд ихэнхдээ моргежийн гэрээний объектуудыг даатгуулдаг өөрсдийн даатгалын компаниудыг бий болгодог. Эдгээр бүтэц нь заримдаа зээлдэгчдэд нэмэлт төрлийн үйлчилгээг санал болгодог бөгөөд энэ нь бодит зардлыг нэмэгдүүлж, зээлийн үйлчилгээний зардлыг нэмэгдүүлдэг.
